При анализе стоимости земельного участка (удельной стоимости единицы площади) в Московской области следует выделять следующие основные ценообразующие факторы:

1. Категория (вид) земельного участка;
2. Целевое назначение земельного участка;
3. Вид права на земельный участок;
4. Расстояние от Московской Кольцевой Автомобильной Дороги;
5. Направление (район Московской области) и его престижность;
6. Наличие инженерных коммуникаций;
7. Площадь земельного участка;
8. Наличие и качество подъездных путей.

При оценке стоимости земельного участка, как правило, на такие факторы, как категория и целевое назначение поправок не делается. В условиях времени, отведенного на оценку, выяснить возможность изменения целевого назначения или категории затруднительно. При наличии хорошо развитого рынка, целесообразно подбирать объекты-аналоги сходные с объектов оценки по данным параметрам. Изменение целевого назначения и категории земельного участка задача сложная, сводящаяся к оценке экономического эффекта от такого изменения.

Корректировка на вид права на земельный участок возможна при помощи коэффициентов. Обычно, приведение стоимости права аренды земельного участка к стоимости аналогичного земельного участка, но находящегося в собственности, проводится с применением понижающего коэффициента (например: «Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков (Часть 2) 2015 – ДЕМО-ВЕРСИЯ » (стр. 42).

Расстояние от МКАД, на котором находиться земельный участок является одним из основных ценообразующих факторов. Разница между стоимостями двух идентичных земельных участков на расстоянии до 20 км. от МКАД и, например 100 км. от МКАД может отличаться в несколько раз (примеры можно посмотреть тут: «Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков Московской области (Часть 2) 2014 – ДЕМО-ВЕРСИЯ »).

Направление и район расположения земельного участка, так же оказывает значительное значение на его стоимость. При оценке целесообразнее всего подбирать объекты-аналоги по одинаковому или смежным направлениям. Например, если объект оценки расположен по Северному направлению, то помимо данного направления, возможно, рассмотреть, в качестве объектов-аналогов, земельные участки расположенные по Северо-Восточному направлению.

Наличие инженерных коммуникаций, при оценке стоимости земельного участка можно учесть абсолютными поправками (например, стоимость подведения газа на садовый участок в Московской области обходится примерно в 250 – 400 тыс. рублей. Можно посмотреть тут: «Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков Московской области (Часть 2) 2014 – ДЕМО-ВЕРСИЯ » (стр.45) . Для земельных участков промышленного или коммерческого назначения данную поправку придётся рассчитывать (например, методом парных продаж).

Поправка на размер (величину площади) земельного участка – одна из самых распространенных в оценке стоимости недвижимости. Основополагающий принцип, на котором базируется данная поправка: «Удельная стоимость (стоимость за единицу площади) у большего по площади земельного участка должна быть меньше». В большинстве случаев данное утверждение верно, хотя и бывают исключения (нехватка площадок под строительство крупных гипермаркетов в районе МКАД и т.п.).

Наличие и качество подъездных путей так же должно учитываться, при расчете стоимости земельного участка. Наличие эксплуатируемой подъездной дороги с твердым покрытием делает, например, покупку земельного участка в садовом товариществе более привлекательной, поскольку позволяет обеспечивать круглогодичный доступ к участку. При оценке стоимости земельного участка большой площади промышленного назначения на первый план выходит наличие железнодорожной ветки, позволяющей осуществлять доставку грузов. В тоже время, если на участке промышленного назначения невозможно разместить крупное производство или склад (например, участок предназначен для размещения небольшого склада для доставки товаров автотранспортом или под стоянку большегрузных автомобилей), то наличие железнодорожных путей для такого участка играет не основную ценообразующую роль.